on 2021年2月20日
・通行地役権の設定をする . ところで、隣人が通路を開設するのを認めたのは売主であって、この土地を購入する買主ではありません。買主は、売主がしたことは自分には関係がないと主張して、通路を閉鎖し隣人の通行を拒否することはできるでしょうか。 通行地役権の意味について。【アットホーム】の不動産用語集で不動産の基本的な用語から専門用語まで幅広く意味を調べることができます。五十音順やカテゴリ別に不動産用語が一覧で表示されているので、辞書のように利用することができます。 通行ですので、もう少し色を付けても良いでは、と思います（あくまで想像で、地役権価格が送電線しか聞いたことはないです）。 電力の話では、超高圧などで建物が建てられなくなるほどでしたら、地上権を設定するそうです。 一方、「私道」というのは「私人が、その道路に対して所有権等の実体法上の権利を有し、維持管理している道路」を指します。 「関係者以外の 原則通りに考えると、土地所有者は所有権に基づいてお隣に対して水道管の撤去を請求できることになります。しかし、これに対してはお隣から土地使用の正当な権限が主張されることが考えられます。 お隣の反論としては、昔のその土地の所有者との間で、水道管の設� 三井住友信託銀行グループ：三井住友トラスト不動産の不動産売買の法律アドバイス2019年4月号。隣人による通行～通行地役権の時効取得～、実際の弁護士相談事例及び裁判所の最新判例等を踏まえ、わかりやすく解説しています。 ３．通行地役権の対抗要件 私は、現在、６年前に亡父Aから相続した家に居住しています。相続した家の土地は、約５０年前に亡父Aが購入し、西側道路に細い通路で通じていますが、幅員も狭く勾配が急で危険なため、亡父Aが本件土地を購入した直後から、北側にある公道に出るために、本件土地と隣地甲との間にある脇道を一般の道路と信じて通行してきました。当時の脇道は、幅員が１ｍ弱程度で、整地されていない砂利道だったので、購入直後に亡父Aが全額費用を負担して、幅員を１．５ｍに拡幅し、コンクリート舗装をする工事を行いました。その当時から最近まで、この脇道の通行について、誰からも文句を言われたことはありませんでした。 地役権設定登記は立川の佐藤司法書士事務所へおまかせください。地役権設定契約書の作成や地役権図面についてもご相談いただけます。東大和市や武蔵村山市なども迅速対応。見積・相談は無料です。 通行地役権の時効取得がされている場合であっても、通行地役権を取得した隣人と通路の閉鎖について合意できれば、合意に基づき通路を閉鎖することができます。 通行地役権は、契約によって設定するのが通常です。しかしながら、①通行する人が自ら他人の土地に通路を開設して、かつ、②通行を20年以上継続すると、通行地役権を時効により取得することができるとされています。通行地役権を時効取得されると、土地の所有者は、通行地役権を時効取得した人の通行を拒否することはできなくなります。 5 通行地役権｜『登記』がなくても新所有者に対抗できることもある. 地役権も通行許諾権も土地所有者との間で交わされた契約（合意）により発生する権利です。 それ以外に土地の使用を正当化できる権利はないので、 基本的には地役権も通行許諾権もない場合には、所有権に基づく撤去、移設の請求が認められることになります。 地役権の目的は、他人の土地から水を引いたり、他人の土地に高い建物を建てさせないようにするなど、様々な目的で設定することができますが、特に他人の土地を通行することを目的とした地役権のことを通行地役権（つうこうちえきけん）と言います。 囲繞地に通路開設をした際に生じた費用を除き、その後の通行料として1年ごとに協議によって決められた償金を囲繞地所有者に支払う仕組みです。 囲繞地通行権の拒否. あなたのお父さん（以下Aさん）は、本件通路の通行地役権を時効取得している可能性があります。Aさんが通行地役権を時効取得している場合には、あなたは、相続によりAさんの通行地役権を取得しているので、これまで通り、通路を通行することができます。 しかし、Bさんは、あなた（又は、その先代）の通行地役権の時効取得が成立した後に、隣地甲（承役地）を相続した包括承継人なので、登記によらなければ対抗できない「第三者」には該当しません。よって、あなたは、通行地役権の登記を具備していなくとも、Bさんに通行地役権を主張して脇道を通行することができます。 地役権の目的は、他人の土地から水を引いたり、他人の土地に高い建物を建てさせないようにするなど、様々な目的で設定することができますが、特に他人の土地を通行することを目的とした地役権のことを通行地役権（つうこうちえきけん）と言います。 地役権設定登記は立川の佐藤司法書士事務所へおまかせください。地役権設定契約書の作成や地役権図面についてもご相談いただけます。東大和市や武蔵村山市なども迅速対応。見積・相談は無料です。 不動産売買に際し、留意しなければならない事項を弁護士が解説した法律のアドバイスです。, 土地付きの中古住宅の購入を検討しています。候補の物件は、敷地の端の部分が舗装された通路になっています。隣に住んでいる方が舗装して昔から通行しているらしいのですが、売主によると、通行権を認めるような契約はしていないそうです。 【囲繞地通行権と通行地役権・賃借権との違い】 →強制的なものか，協議で任意に設定したものか，という違いがあります。 通路部分の土地所有者と協議の上，任意の幅での通行権を設定することは勿論可能です。 この場合，「囲繞地通行権」として民法上決められている細かいルール（後述 話し合いの際に通行地役権と類似の囲繞地通行権に関する民法の規定を参考にされると良いでしょう。囲繞地通行権の通行料に相当する償金は1年ごとの支払いで良いことになっています。 また、通行料の相場ですが、基本的には相場はありません。 また、通行地役権に基づく妨害排除請求権に基づきポールの撤去を要求できます。, １．通行地役権 しかも、この「継続的」に行使するとの要素には、要役地の所有者が自ら承役地に通路を開設したことが必要と考えられています(最高裁平成6年12月16日判決)。これは、通行地役権は、通行の時に限られて使用される断続的で不継続な使用形態にすぎないため、時効取得という強力な権限が認められるためには、通路の開設という恒久的な形態での使用開始という要件が必要と考えられているからです。 この目的が、本件のように承役地を通行することができる権利の場合を通行地役権といいます。 ２．長年の通行と通行権 もっとも、今後、Bさんが隣地甲（承役地）を売却した場合には、通行地役権の存在を知らずに隣地甲（承役地）を取得した新たな所有者に通行地役権を対抗するには、通行地役権の登記を具備する必要が生じます。 したがって、本件のように、他に公道に通じる通路がある場合にも、通行地役権を設定することは可能です。 しかしながら、買主が土地を購入した時に、その土地が継続的に通路として使用されていることが位置・形状・構造などから客観的に明らかで、かつ、買主がそのことを認識していたか又は認識することができたときは、通行地役権について登記がされていなくても買主は通行を拒否することはできないとされています。 「相談事例」のケースでは、隣人にとってこの通路が不可欠というわけではないようですから、通路を閉鎖することについて隣人との話合いを行う意味はあると思われます。, 不動産業をはじめとして、銀行・商社・病院・住宅・建設・広告・製造・小売・出版・薬局・学校・各種社団財団法人等、幅広い業種に関連する相談、訴訟案件を取り扱うとともに、個人のお客様の不動産関連事件等についても取り扱っております。. 囲繞地通行料は必ずしも償金の支払いが認められるわけではありません。共有地の分割や一部譲渡などによって袋地が出来た経緯がある、以前に通行承諾書を交わしている場合には、支払う必要が無いのです。 2.私道や他人地の通行トラブル. （例外的に、隣の土地が袋地の場合に「袋地通行権」という他人の土地を通行できる権利が発生する場合があることについては、2014年11月号「私道をめぐるトラブル～売買前の調査が重要！」をご参照ください。） 通行ですので、もう少し色を付けても良いでは、と思います（あくまで想像で、地役権価格が送電線しか聞いたことはないです）。 電力の話では、超高圧などで建物が建てられなくなるほどでしたら、地上権を設定するそうです。 合意の必要性 ところが、最近になって、隣地甲の所有者が亡くなり、隣地甲を相続したというBさんが、この脇道は隣地甲の一部であり自分の所有地なので通行させないと主張し、脇道にポールを設置して、通行を妨害するようになりました。私は、これまでのように脇道を通行することはできないのでしょうか。, 通行地役権の時効取得 通路部分は売主の所有地であって、隣の方の土地ではないのですから、通路を閉鎖しても問題はないと考えても良いでしょうか。, 隣の方が舗装して通路を開設し通行を開始してから20年以上経過している場合、隣の方は「通行地役権」という権利を時効取得している可能性があります。この場合、通路を閉鎖するには隣の方の同意が必要です。, １．所有地に他人を立ち入らせるかどうかは原則として所有者の自由 自分が所有する土地に他人を立ち入らせるかどうかは、原則として所有者の自由です。隣に住んでいる人が所有者に無断で立ち入って通行することはできません。 なお、前回のコラム（2017年4月号 公道への通行権のトラブル（借地権者の囲繞地通行権））の囲繞地通行権は、当該土地が公道に通じない袋地であることが要件でしたが、地役権は袋地に限らず、どのような土地にでも設定することが可能です。 この点については、次のとおり、買主も通行を拒否することはできないと考えられます。 なお、通行地役権を時効により取得することも可能ですが(民法283条)、地役権に相当するものが「継続」かつ「表現」されている必要があります、例えば、その土地を道として利用していた者が自分で舗装して道路として使っている状況が外観上明らかであるというような事情が必要となります。 会うと宅地部分の相場よりも高い売値で「私道を買いませんか」と言われました 「毎日うちの私道をのうのうと通っているわけですよね!」 なん� 通行地役権は（用益）物権ですので、この通行地役権を通行地役権設定者以外の「第三者」に対抗するためには、原則として、通行地役権の登記が必要になります（民法１７７条）。本件では、時効による通行地役権の取得ですから、この通行地役権の登記がありません。 通行地役権は登記することができ、通行地役権を第三者に対して主張するためには登記することが必要なのが原則です。 しかしながら、買主が土地を購入した時に、その土地が継続的に通路として使用されていることが位置・形状・構造などから客観的に明らかで、かつ、買主がそのことを認� 通行地役権を設定するためには、原則として、要役地と承役地の双方の所有者の間の合意が必要になります。この合意には、文書による明示的な合意が望ましいのですが、口頭の合意でも可能であり、また、土地取得の経緯や長年の通行状況等の特別な事情から黙示的な合意が認められる場合もあります。また、通行地役権も（用益）物権ですので、本件のケースのように時効によって取得できる場合もあります。 ５．通行地役権の対抗力 囲繞地とは袋地を囲む土地のことです。袋地は道路に接していない土地のことで、無道路地と呼ばれることもあります。 囲繞地や袋地は、相続によって代々切り分けていくうちに、道路に接しない袋地や、袋地を囲む囲繞地が誕生します。 ちなみに、準袋地という土地もあり、池沼、河川、水路もしくは海、崖などによって公道に出られない土地のことです。 ４．通行地役権の時効取得 通行地役権は『登記』をするとしっかりと保全されます。 逆に登記をしていないと保護が不十分になります。 この点，例外的な判例もあ … 囲繞地通行権とは、いったいどのようなものでしょうか？ 都市の住宅地では、ときどき囲繞地と袋地の関係が問題となる場合もあります。いざというときに困らないよう、その権利内容について正しく理解しておくことが大切です。（2017年改訂版、初出：2013年6月） では、長年他人の土地を通行し続けると、通行する権利（通行権）は発生するでしょうか。これは、他人の土地を長年通行してきた人が「長年通行してきたんだから、これからも通行させよ」と主張できるかどうか、という問題です。 地役権といっても様々で、通行を目的にしている通行地役権もあれば、高圧線を通すことを目的にした地役権もあります。 例えば土地の上に電力会社の高圧線が走っている土地の場合、地役権の関係上、背の高い建物は建てられません。 結論から言うと、 通行料の支払義務はない 。 通行料を支払わなくても通行することは禁止されない、となります。 しかし、実際には2項道路として指定さている私道について通行料を支払った上で通行許諾を得ている例が少なからずあると推測されます。 5 通行地役権｜『登記』がなくても新所有者に対抗できることもある. 隣人から通行掘削の同意書の署名捺印を求められることがあります。おおよそ、隣人の方の不動産売買や建築をする為の理由が殆どでしょう。 敷地までの通路や私道の持ち分が無い場合には、一般の人は購入を避けやすい傾向があります。 通行権の有無がはっきりしていない、掘削できない問題が発生するかもしれない不動産は、売るに売れなくなってしまうことがあるからです。 私道所有者は通行承諾書や掘削の同意書に署名捺印しなければいけないのでしょうか？署名捺印することで私道所有者にデメリ… 道路の公共性と、道路所有権とのバランスの問題になってきますので、必ずしも所有者の好き勝手にできないことがポイントです。 相談内容 「先代から私道を相続しました。今度、その私道に接する土地に中規模のマンションが建設されることになりましたが、マンション底地の地主や施行業� 分譲当時、当社は分譲主から何も聞いていなかったので、私道の掘削承諾料の件は購入者に説明をしていなかったが、宅建業法上問題あるか。そもそも分譲地の購入者には、私道の掘削承諾料を支払う義務があるのか。 事実関係 当社は今、当社が以前に売買の媒介をした分譲地内の土地の建築� 地役権の具体例としては、用水地役権（引水地役権）、通行地役権、眺望地役権（観望地役権）、送電線地役権、湧水池地役権、浸冠水地役権（遊水地地役権）などがある 。なお、用水地役権については285条に規定がある。 土地賃借権との差異 また、通行地役権も財産権の一つですので、相続により、相続人に承継されます。本件で、あなたは、本件土地の所有権を相続によりAさんから取得していますので、それに伴い、通行地役権も取得しています(民法２８１条１項)。 この点については、長年他人の土地を通行したとしても、それだけで通行権が発生するわけではありません。土地の所有者が長年にわたって好意で他人の通行を認めたとしても、通行を認めるかどうかは土地の所有者の自由であり、通行を止めることもできるのが原則です。 「相談事例」のケースでは、舗装された通路があり、そこを隣人が長年通行していることを買主も知っていますので、隣人が通行地役権の登記をしていなくても、買主は通路を閉鎖し隣人の通行を拒否することはできないと思われます。 通行地役権を第三者に主張するためには、地役権を登記しなければなりません。 そのため、もしも第三者が承役地を取得し、土地の通行を拒否した場合、登記がないと今後その土地を通り道として使用でき … 不動産登記簿の見方、読み方を司法書士が解説しています。通行地役権設定登記がなされている登記簿について解説しています。不動産登記のご相談・ご依頼は愛知県名古屋市の司法書士八木隆事務所にお問い合わせください。 「相談事例」のケースでは、通行権を認めるような契約はしていないようですから、このような場合には当たりません。 継続的に通行していた隣地に関するトラブル事例をもとに、通行地役権とその時効取得、妨害排除請求などについて解説。不動産売買のトラブルアドバイス2017年5月号。不動産売買のトラブルを防ぐために判例等を踏まえ弁護士が解説したアドバイスです。 通行地役権を時効取得するためには、要役地の所有者が自己のためにする意思（通行地役権に基づく通行をする意思）をもって、平穏（暴力や強迫によらず）かつ公然（隠蔽せずに）に承役地を通行し、通行の開始当時に通行地役権の存在について、善意・無過失の場合には１０年間、悪意の場合には２０年間、「継続的」に、かつ、外形上認識することができる状態で通行する場合に限り、時効取得が認められています（民法２８３条、１６３条、１６２条）。 通行地役権の場合も継続的に行使され、外形上認識できるものに限り時効取得が認められます。 本件の場合、30年以上通行していたことから、条文の規定通り解釈していくと通行地役権の時効取得をしていると考えられます。 本件では、Aさんは、自らの費用で脇道を整備・拡幅する工事を行って通路を開設し、２０年以上の期間、通行地役権に基づく通行する意思をもって、通行しているようですので、通行地役権を時効取得している可能性があります。 袋地（読み方：ふくろち）とは、他人の土地などに囲まれていることによって、道路と接道していない土地のことを指します。この袋地を取り囲む土地を囲繞地と呼びます。袋地は別名、無道路地や盲地（読み方：めくらじ）とも呼ぶことがあります。 接道していないため、当然、外との通行には囲繞地を通ることになります。このとき通る他人の土地を「通路」と呼びます。 法律上で最低限の囲繞地の通行する権利が許されてい … 地役権は、自己の土地（要役地）の便宜のために、他人の土地（承役地）を 契約で定めた目的に従い利用する権利です（民法２８０条）。この場合、要役地の所有者を地役権者、承役地の所有者を地役権設定者といいます。 まずは「地役権(ちえきけん)」とは？という問にお答えします。 簡単に言うと地役権とは、「他人の土地を自分の土地のために利用する権利」のことです。具体的な例を1つあげると次の図のように 他人の土地を通らなければ道路へと出られない、といった場合に契約を行うことで隣の土地を通ることが … 通行を認める契約をしていなくても、通行する権利が発生する場合があります。これが、「通行地役権の時効取得」です。 通行料の支払いも覚悟するしかありません。 そこに住み続けるのであれば、とにかく隣人を敵に回さぬようにしてください。 家にとって一番大切なのは、頑丈さでも、断熱性でも、お洒落なデザインでもありません。 良き隣人関係、と私は思います。 分譲当時、当社は分譲主から何も聞いていなかったので、私道の掘削承諾料の件は購入者に説明をしていなかったが、宅建業法上問題あるか。そもそも分譲地の購入者には、私道の掘削承諾料を支払う義務があるのか。 事実関係 当社は今、当社が以前に売買の媒介をした分譲地内の土地の建築� ２．通行地役権の時効取得 これに対して、他人に通行を認める契約をした場合には、土地の所有者は契約にしたがって通行を認めなければならない義務を負い、通行する人は契約に基づく通行権をもつことになります。この場合、土地の所有者が勝手に通路を閉鎖して通行できないようにすると、契約違反となってしまいます。 通行権には、囲繞地通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。 そこで、以下、これらの通行権について順に説明していきます。 囲繞地通行権 囲繞地通行権とは、公路に直接通じていない土地（これを「袋地」といいます。）の所有者が、その袋地を囲んでいる土地（これを「囲繞地 2 囲繞地通行権の通行料｜『訴訟』で裁判所が定める方法もある 仮に協議で合意に達しない場合，裁判所が算定することになります。 手続の種類は『非訟手続』ではなく，一般の『訴訟』です。 通行地役権は登記することができ、通行地役権を第三者に対して主張するためには登記することが必要なのが原則です。 通行地役権とは、ごく簡単に言うと、他人の土地を通行することができる権利です。 所有者が通行を認めた場合は、通行することができます。土地所有者が「私道」を開設して、所有者だけでなく近隣の方も通れるようにしていることも多く見られます。 隣の方は別の通路からも道路に出入りしているようで、この通路が必要不可欠というわけでもないようですし、防犯上の問題もありますので、私が購入した後は通路を閉鎖して塀を建てたいと考えています。通路を閉鎖することについては、売主から隣の方に話してもらおうと思っています。 通行料の支払いも覚悟するしかありません。 そこに住み続けるのであれば、とにかく隣人を敵に回さぬようにしてください。 家にとって一番大切なのは、頑丈さでも、断熱性でも、お洒落なデザインでもありません。 良き隣人関係、と私は思います。 ３．通行権を認める契約 通行地役権は『登記』をするとしっかりと保全されます。 逆に登記をしていないと保護が不十分になります。 この点，例外的な判例もあります。 この場合は、所有者との合意により通行地役権を設定する必要があります。 また、もともと一つの土地であったものが分割により囲繞地となった場合や、土地の所有者がその土地の一部を譲渡したことにより囲繞地となった場合は、償金を支払う必要はありません（民法213条） 合意の必要性 囲繞地通行権と通行地役権の違い “他人の土地を通行する権利”という意味では、どちらの権利も同じように見えますが、実際は以下の点に違いがあります。 ・合意の必要性 ・通行範囲 ・期間 ・登記の必要性 ・通行料の必要性. なお、通行地役権を時効により取得することも可能ですが(民法283条)、地役権に相当するものが「継続」かつ「表現」されている必要があります、例えば、その土地を道として利用していた者が自分で舗装して道路として使っている状況が外観上明らかであるというような事情が必要となります。 通行地役権の場合も継続的に行使され、外形上認識できるものに限り時効取得が認められます。 本件の場合、30年以上通行していたことから、条文の規定通り解釈していくと通行地役権の時効取得をしていると考えられます。 地役権と通行許諾書 . 通行地役権は（用益）物権ですので、Bさんが隣地甲（承役地）である脇道に設置したポールを撤去しない場合には、通行地役権に基づく妨害排除請求権に基づき、ポールの撤去を要求することができます。, 古くから使用されてきた土地で相続が生じた場合、先代の当時の人間関係の中で、文書によらず、口頭や黙示的な合意によって通行地役権等の通行権が設定され、長年使用されてきたが、相続によって代が変わると、曖昧な契約関係が元でトラブルになることがよくあります。通行地役権の黙示的な合意や時効取得が認められるケースかどうか、また、再建築は可能かどうかは、事案ごとの詳細な検討が必要になりますので、専門家にご相談ください。. ４．通行地役権に基づく妨害排除請求 「相談事例」のケースでは、①売主の土地に隣人が舗装して通路を開設したようですから、②それから20年以上通行されているとすれば、通行地役権が時効取得されている可能性があります。 その際に必要となるのは、所有権か通行地役権と呼ばれる通行権の獲得です。 所有権とは私道について最も強い権利で、その名の通り所有者が有する権利です。 所有権を持っていれば、通行権はもちろん、アスファルトに穴を掘って看板を立てたりなどが可能となります。 しかしその分、所有 私道の通行料の相場は、借地料の10分の1と言われています。 借地料さえわかれば、その私道の通行料の相場を算出することができます。 借地料の相場は国土交通省の公式hpの利用や、利用不動産屋への問い合わせによって調べることができます。 囲繞地通行権と通行地役権の違い “他人の土地を通行する権利”という意味では、どちらの権利も同じように見えますが、実際は以下の点に違いがあります。 ・合意の必要性 ・通行範囲 ・期間 ・登記の必要性 ・通行料の必要性. 継続的に通行していた隣地に関するトラブル事例をもとに、通行地役権とその時効取得、妨害排除請求などについて解説。不動産売買のトラブルアドバイス2017年5月号。不動産売買のトラブルを防ぐために判例等を踏まえ弁護士が解説したアドバイスです。 地役権の具体例としては、用水地役権（引水地役権）、通行地役権、眺望地役権（観望地役権）、送電線地役権、湧水池地役権、浸冠水地役権（遊水地地役権）などがある 。なお、用水地役権については285条に規定がある。 土地賃借権との差異 また、はっきりと通行を認めたわけでなくても、近所の人間関係などから、通行について特に文句も言われず黙認されていることも多いようです。 ６．合意による通路の閉鎖 通行地役権は、原則として 契約で設定しますが、賃借権などの債権と異なり、その土地を直接支配する（用益）物権です。しかし、通行地役権者（要役地の所有者）だけでなく、通行地役権設定者（承役地の所有者）も承役地を通行することができるので、通行地役権の設定にあたっては、通行形態等に関する調整や取り決めが必要になります。 210条通行権であって、213条通行権ではな い。 盪 自動車による通行の必要性について Xは、墓地経営許可を申請し、その造成 工事を完了していることが認められ、一般 に、墓石の搬入や建墓には、トラック等が 必要であるから、自動車による通行が必要 であると推認される。Xは首都圏やC
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