on 2021年2月20日
部屋を紹介する不動産会社やオーナーからみれば、厄介なことこの上ない部屋です。しかし、空かせておくのももったいないのでやはり告知した上でお勧めすることです。, 瑕疵とは不具合・傷という意味ですが、不動産の瑕疵物件とは「物件の売買や賃貸契約にあたり、心理的に抵抗がある物件」のことです。, この事故物件も内容によりいろいろですが、例えば犯罪が行われた部屋（殺人・傷害など）・とくに事件性はないが孤独死や自殺また火災などがあります。, 過去にこのような事が起きた物件は必ず、売買や賃貸など取引がある場合は相手に告知しなければいけません。, しかし、数か月また１年以上も空いたままではやはりオーナーも「家賃を値下げしても、なんとか入居するようにしてほしい」といわれるはずです。, 実際に紹介する不動産会社営業マンとしては、ためらいがある場合もありますが、これも仕事のうちとなんとか法律に沿った上での案内をすることです。, これは最初からです、募集広告を出す時点で「この物件は心理的瑕疵物件」であることを明記する必要があります。, なので、この「心理的瑕疵物件」でも問い合わせをしてくる入居希望者は入居する確率が高い方でしょう。, 最近では、事故物件サイトを確認し「破格の家賃ならOK」という人も多いのであきらめたものでもありません。, 事故物件は相場より３割から場合によっては半額近くまで値下げされる場合もありますが、, 最初から問い合わせをされる方はともかく、入居希望で不動産会社の店頭にこられた方が、入居希望物件と予算などが折り合わない場合に、この事故物件をおススメするという場合もあるでしょう。, 曖昧なまま内覧まで進んでしまい、入居希望者が事故物件でも良さそうなお部屋だからと申込をしようとした時点で、殺人事件があった部屋ですと伝えたらどうなるでしょう？, 「最初からその話を聞いていれば内覧しなかった、無駄に時間をかけさせられた」と大クレームに発展する可能性があります。, オーナーも不動産会社もこの点、誤解があるようで「最初の入居者には伝える義務があるが２回目・３回目の入居者までは伝える必要はない」と思い告知せずに契約してしまっている事例を度々耳にします。, 事件発生から50年が経ちすでに建物もなく更地にした土地であっても、このような訴えが起きています。, 売却したオーナーに対しては土地売却代が、また仲介した不動産会社は告知義務を怠ったとして仲介手数料が返還されることになりました。, 2020年４月からの民法改正では、ご存じの通り今まで曖昧だった土地取引についての明文化が求められます。, 事故物件に対しても募集広告時での告知、契約時の重要事項説明時でも内容をお伝えしその上で契約となります。, 正式なガイドラインはまだのようですが、参考までに国土交通省が運営している不動産トラブルデータベースを公開しているのでご覧ください。, このサイトでは、どんな物件でどのようなトラブルが起きているか？その判決はどうなったのを確認できます。, この物件についての説明はどうだろうか？などと迷われたときに参考になさってください。, 今回の記事では、事故物件案内時の注意点についてお伝えしてまいりました。 (adsbygoogle=window.adsbygoogle||[]).push({}); 次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。, 不動産営業で新築戸建を販売・用地買取営業を始めて早６年目にして会社を退社しました。H30.5月 当ブログでは業務での経験をベースに、皆様の住宅購入がより良いものになるための有益な情報を発信していきたいなと思っております。, 持っている資格 ・宅地建物取引士 ・FP2級⇦1級取得の無意味さに落胆中 ・住宅ローンアドバイザー ・暇だし建築士勉強しようかな？ ・柔道初段⇦（関係ない）. 事故後、数十年を経ても告知義務があることを知らなかった方もいるのではないでしょうか？, 最近の入居者も事故物件サイトなど見て、確認してから問い合わせをされる方も多いので特に説明することに気後れする必要もありません。, 実際、事故が起きると部屋を貸し出す状態にするまでかなりの資金をオーナーは投じており、また空室期間も長く大変な負担になります。, 孤独死が多くなっているせいか、最近は保証会社もこのような場合の空室保険なども出ているくらいです。, オーナーには負担を軽くするようなアドバイスを、そして入居希望者には納得の上の契約を漏れなくするようにつとめましょう。, 【追客テンプレあり】『月例マーケットウォッチ』2020年12月版 中古戸建て(首都圏), 【追客テンプレあり】『月例マーケットウォッチ』2020年12月版 中古マンション(首都圏), 不動産売買の営業マンとして業界で10年在籍。お客様のニーズに合わせた提案力には高い定評を頂いています。数多くの場数を経験したアドバンテージを活かし、「活かせる記事」「刺さる記事」を皆様に提供していきたいと思います。不動産の事ならば何でもお任せください！, 【2020年5月27日】90分で初回接客の急所をすべて伝授！抽象論一切排除のセミナー. むちうちは事故のあとから痛みが出るケースが多い怪我です。物損事故で処理をしたのに、数日後に痛みが出てきてしまった…。そんな場合には、病院で診察を受けて人身事故の申請をする必要があるでしょう。この記事では、むちうちが事故の後で発覚した場合の対処法をご紹介します。 しかしこの建物、住み始めた当時は普通のマンションだったが、2年後に独居老人が謎の死を遂げ、腐敗が相当進んだ状態で発見されていたのだ。 その事実を筆者は全く知らず、事故物件と化してから後も約5年間、普通に住み続けていた。 事故物件は契約しないことが重要 事故物件の定義 事故物件（じこぶっけん）とは、心情的にその物件に住みたくないと思われる事情（心理的瑕疵）があると判断される物件のことをいいます。 具体的には、殺人や自殺などがあった物件が事故物件と呼 自宅療養中にて病死された場合は、すぐに対応されるので、言わないケースが多いかと思います。, 孤独死でずっと部屋に死体が残っていたりすると、床や畳に跡がのこり、リフォームしたとしても、告知しているのが今の実務ですね。, 一見あまり関係の無いように感じますが、こちらも心理的瑕疵に該当するため、告知したほうがいいです。, 毎日探しているのに好条件の物件・土地が無いの理由がある！決して表に出ない未公開物件を貰う方法. つまり、購入後に事故物件の存在を知った場合から住み心地が悪くなったら、心理的瑕疵に該当しますよってことです。 心理的瑕疵の厄介なところは、事実を知った時から時効が発生するので、 引き渡し後からでも訴える事が出来るってことです ・・・ お話を伺ったのは、都内の不動産屋さんで働いているＯさん。 ニフティ編集部（以下 編）「こんにちは！今日は、事故物件について、いろいろ伺えればと思います。よろしくおねがいします」 Ｏさん（以下Ｏ）「こんにちは、よろしくおねがいします」 編「早速ですが、事故物件と聞くと、一般には「殺人 … この記事では、病死があった物件も事故物件になるのか（事故物件にはならない）、病死の時は告知義務が生じるのか、売却価格に影響が生じるのか（病死の場合、孤独死の場合）などについて、詳細に解説していきます。 事故物件の告知義務が何年なのか？年数って気になりますよね。隣の部屋でなくなった方がいた場合に告知義務があるのかなど判例ではどうなっているのかを調べてみました(^^)「事故物件」というとテレビの怖い話しでも出てくるように幽霊がでる「訳あり物件 この記事では、事故物件はどれくらい家賃が安くなるのか、事故物件の探し方、自分が住む物件が事故物件であることが分かった場合の家賃の値下げ交渉などについて詳細に解説しています。 q 事故物件と3年半後に知った場合損害賠償請求は可能ですか？ 3年半前に、今の住居に入ったのですが、入室前に「事故物件ではないか」と言う事を確認しており、事故物件ではないと言われました。 大島てるでは全国の絶対に借りてはいけない事故物件などを公開してくれています。 この大島てるに掲載されている事故物件は訳ありということで非常に家賃が安いのですが、やばいです。 今回はそのような絶対に借りてはいけない事故物件をご紹介します。 事故物件は、空き家としてさまようばかり。まっとうなマーケットを作り、事故物件を流通させようという思いから立ち上げたのが『成仏不動産』です。 社内には反発もありました。ウチの会社は、横浜のおシャレな物件を扱っていましたからね。 入居者が室内で亡くなった場合のすべてのケースで事故物件となり、告知義務が発生するわけではありません。告知義務の対象となるかは、おもに心理的瑕疵（負担）の有無によって次のように大別されます。 判断の基準とされる「心理的瑕疵の有無」は、言い換えれば、契約前（賃貸および売買）にその事実を知っていたのであれば、契約をしなかったであろう事実のことを指します。 私は入居後に交通事故に遭ったり、色々な病気にかかりました。不吉でした。 後日、近所の人に聞いてみると、その物件は事故物件との事でした。飛び降り自殺でその部屋のベランダに落ちたそうです。その部屋は1階でした。 いつからですか？？？ 隣の建物が事故物件だったと知る前からですか？？ それともしった後からですか。 日本全国いたるところで人が死んでいる。（街中では交通事故とか・・） そういう場所ではなんか感じるんですか？？ お墓ではどうですか？ 昨春から「不動産検索の事故物件版のようなスタイル」に拡大させた。 掲載物件は、全国の不動産流通データベースなどから「告知事項あり」を探し出し、管理する不動産会社に物件詳細を尋ねて掲載を呼 … テレビ番組でアパートの事故物件特集がたまにやっておりますが、賃貸ではなく、売買物件にも当然事故物件というのは存在します。, しかし希望立地が決まっており、予算が届かない人であれば、事故物件を選ぶのも一つの選択肢に入ってきます。, 「自然死（病死）、殺人被害に合った物件、放火」など事故物件といっても一括りにするのは難しいのが現状です。, 今回は事故物件の定義はどこまでの範囲になるのかを中心に、事故物件を購入する際の4つのポイントをご紹介します。, 事故物件の範囲というのは、結論から言うと、自然死、殺人事件、放火のすべて起こりえた事実全ての事を指します。, この範囲を決めるに当たって重要なポイントになるのは、「知ってたら買わなかった」という心理的瑕疵に該当するからです。, 「建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景など客観的な事情に属しない事由をもって瑕疵といいうるためには、単に買主において右事由の存する家屋の居住を好まぬというだけでは足らず、さらに進んで、それが、通常一般人において右事由があれば『住み心地のよさ』を欠くと感ずることに合理性があると判断される程度にいたつたものであることを必要とする。」, つまり、購入後に事故物件の存在を知った場合から住み心地が悪くなったら、心理的瑕疵に該当しますよってことです。, 心理的瑕疵の厄介なところは、事実を知った時から時効が発生するので、引き渡し後からでも訴える事が出来るってことです・・・, このことにより不動産屋は、事故物件の売買をするときは、基本的にはすべての事実を重要事項説明に記載します。, 仮に隠し通すのであれば、近隣住民が事故の内容を知らないと確認が取れた時じゃないでしょうかね。やったことがないので解りませんが・・・, マンションや戸建てでも隣の家が事故物件だった場合は、言わなくてはいけないのかという疑問も当然出てくると思いますが、実務上、重要事項説明書に「〇〇ｍ先に事故がありました」など記載しているケースが多いです。, 一回私も気になって、一般財団法人不動産適正取引推進機構に電話してみたことが有るのですが、その際に教えていただいた一つの基準は、物件から半径200m以内であれば、重要事項説明書に乗せたほうがよいという事を教えて頂きました。, ただ心理的瑕疵の線引きは非常に難しく、人によってはこの基準でもNGの場合があるので、絶対これが正しいわけではありませんが、大きな一つの基準になるでしょう。, 病死された物件でも、家族と一緒に住んでいる際に突然亡くなった方や、自宅療養中にて病死された場合は、すぐに対応されるので、言わないケースが多いかと思います。, しかし、これが孤独死でずっと部屋に死体が残っていたりすると、床や畳に跡がのこり、リフォームしたとしても、告知しているのが今の実務ですね。, 賃貸住宅は黙って貸し出しする業者もあるみたいですが、不動産売却の場合はそうはいかないでしょう。, これは売却する側の人の話になると思いますが、事故物件を解体して土地で売却する場合、一見あまり関係の無いように感じますが、こちらも心理的瑕疵に該当するため、告知したほうがいいです。, http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/301/037301_hanrei.pdf, ただこれも病死で、近隣の方が知らなければ、告知しなくてもいいのかな～～って思ってたりもします。殺人とかだったらダメですねけどね。, 私の経験上、事故物件の建売住宅を売却した時は、解体してお払い後、販売しましたが、重要事項説明の中に告知事項にその旨を入れておりました。, 購入する物件が、事故物件でないかを調べたい！その時の便利なサイトが「大島てる」というサイトになります。, こちらのサイトは、近隣住民などのボランティアからもらった情報を、グーグルマップに落とし込んでおります。, 大島てるさんの方では、その情報の裏を現地での調査をしてから載せているため、そこそこ信用性があるサイトになっております。, 神経質な方はあまり見ないほうが・・・いいかもしれません。これも一つ調べるためのツールだと思ってください。, ・心理的瑕疵は知った時から時効が発生するため、引き渡し後でも損害賠償ができる。これは厄介なので、告知したほうが無難。, ・隣の家で自殺などがあった場合でも告知したほうがよい。事故物件から半径200ｍ以内に該当しているかが一つの基準, 事故物件の範囲は知っていれば、すべて告知したほうがよいという結論になってしまいました。心理的瑕疵は人によってとらえ方が全く異なるので、線引きが非常に難しい案件です。, 売却する際は、難しい物件になってしまいますが、売却後のリスクを考えると、告知したほうがよいのかもしれないですね・・・・, ただしあまり気にしない方であれば、物件を安く購入できるチャンスになりますので、立地限定しており、予算がない方は、事故物件を購入するっていうのも悪くないかもです。, SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり！」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか？, それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。, 条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割～3割が未公開物件です。, その一方でこの方法を使っている住宅購入者は、あなたの知らないところで好条件の未公開物件を検討し、好条件の物件を購入している現実。, 全国600社の大手ハウスメーカー＆地元工務店から複数の間取り＆資金計画が無料で手に入れられるハウスメーカー相見積もりサイト。プラン力は勿論・1つのハウスメーカーにとらわれない家造りが出来るのがオススメ！, 100人中44人が未公開物件が貰えたと好評！独自の基準をクリアした全国300社の大手＆地元不動産会社に直接問合せできるので注文住宅の土地探しにオススメ！もちろん都内の未公開物件も狙えます。, 資料だけじゃ分からない！電話でいろいろ教えて欲しいって方にオススメ。テレビCMで有名なホームズ：住まいの窓口で住宅購入に関する疑問を始め資金計画の相談を朝10時～夜20時までできます。お仕事帰りでも相談できると好評！. 殺人物件に関するページです。事故物件・訳あり物件の売却をお考えなら、全国対応の事故物件買取センター「株式会社あきんど」にお任せ下さい。データに基づいて殺人物件について解説しています。売却をお考えの方は無料査定依頼をお待ちしております。 それに代わって増えているのが、清掃や解体など「仕事でやむなく心霊スポットに近づくことになる」導入や、「家賃が安いからと住んだ部屋が実は事故物件だった」という筋書きだ。 事故物件では、その物件で起きた、殺人事件や事故など、後から住む人が不吉に感じる出来事に対し、亡くなった人の無念を鎮める目的でお祓いが行われます。 なお、事故からあまりにも時間が経ってから病院で受診しようとすると（たとえば事故から10日～2週間後）、保険会社は、 症状と事故とは無関係であると判断 し、治療費等を払ってくれないこ … 「事故物件」という言葉を聞いたことがありますよね？賃貸物件を探す際には「事故物件だったら嫌だな。」「安く借りたいから事故物件がいい。」と、少なからず気になる事故物件。一般的に事故物件を連想すると殺人事件や自殺といった人命に関わることをイメージされませんか？ 事故物件と知らずに買ったり借りたりしてしまったら？ 1月30日から、小野不由美氏原作の映画「残穢」が公開されています。すでにご覧になれた方も多いのではないでしょうか。 事故物件のご相談なら【ハッピープランニング】へ。東京をはじめ、千葉、埼玉など全国の事故物件を専門に取り扱っており、売却・買取などのご相談、査定・見積もりを無料で行っています。 住宅営業の最重要ポイントは初回面談。 今回は住宅営業コンサルタントの森 雅樹先生をお呼びし、住宅展示場と新築現場見学会を想定し接客の急所を解... 不動産業界にもIT導入が欠かせない時代となりましたが、近頃は3DCGやVRが注目を集めています。バーチャルステージングを利用すれば、中古住宅... 不動産の仲介において、成約した顧客と付き合い方は非常に難しいものです。 賃貸に関しては、管理物件の設備故障や更新のタイミングで付き合うきっか... 最近、顧客様から「解体業者を紹介してもらえないか」とご相談を受けることが多くなっていませんか？ 「使用していない空き家の管理に困っている。こ... 不動産売買契約を締結する前に、必ず行われる「重要事項説明」。 「宅建士が契約前に行うと決められているから…」と、重要事項説明を行う目的や意味... ミカタストアは不動産会社の売上げUPや集客に役立つ最新サービスを掲載している資料検索サイトです（利用無料）, 手作業で行なっていた業務を、ソフトウェアロボットが人と同じようにパソコンを操作し、効率化する仕組みを指します。. ©Copyright2021 住宅営業マンがブログで伝える事.All Rights Reserved. 事故物件とは部屋の中で孤独死・事件などが発生した部屋のことです。 事故物件の紹介サイト「大島てる」も一般の方まで浸透しています。 部屋を紹介する不動産会社やオーナーからみれば、厄介なことこの上ない部屋 本連載ではこれまで、私が出会った様々な事故物件を紹介してきました。集団自殺が起きた数年後、床下から白骨化した遺体が見つかった“関西最恐の事故物件”。最初の入居者が焼身自殺した後、次の入居者も自ら命を絶… 事故物件といういい方は、一般に浸透していると思いますが、実際どこからが事故物件というものになるのか、ということはなかなか判断しにくいですね。 この線引きには、何か明確なポイントや基準って存在するんでしょうか。 事故物件＝孤独死があった部屋ではない！その理由とは？事故物件と疑われる5つの兆候と確実に事故物件だと見分けられる方法を公開中。また事故物件を少しでも高く売れる4つの方法と激安な事故物件を購入できる2つの方法も。
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